ЗАЩО Е НЕОБХОДИМ АДВОКАТ ПРИ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ?

Много често хората си задават въпроса – “Необходим ли ни е адвокат при сключване на сделка с недвижим имот?”.

Категоричният отговор е “ДА” и тук ще Ви обясним защо:

Преди да сключим сделка с недвижим имот, е необходимо да уточним три основни въпроса:

1. Дали имотът, предмет на сделката, е сигурен за инвестиция?
2. Кой вид сделка е най-подходящият за нас?
3. Какви са необходимите документи за сключването на сделката?

1.Как да разберем дали имотът, който сме харесали, 

е сигурен за инвестиция?

Много често в практиката харесваме един имот, но преди да вложим средства за придобиването му, е необходимо да уточним дали този имот е сигурен за инвестиция. 

Какво означава това?

Често се оказва, че на пазара се предлагат имоти със спорен статут. Примерите за това са многобройни и разнообразни – понякога има спор за собственост, друг път имотът не е нанесен правилно в Кадастралната карта, има спорен момент в регулационния статут на имота, по отношение на него има реституционни претенции, за които дори настоящият му собственик може да не знае.

Брокерите много често пропускат да обърнат внимание на купувача за спорните моменти относно имота. Това е така, тъй като от една страна, брокерът не притежава юридическо образование и може да не е наясно с тях, а от друга страна, дори брокерската фирма да разполага с юристи – важно е да знаете, че брокерът е заинтересуван да сключите сделката – той взима комисионна само ако сделката бъде сключена, затова и неговата крайна цел е да сключите сделката на всяка цена, в т.ч. и на цената на Вашия интерес. 

Когато имотът се купува с кредит е вероятно част от тези проблеми да се открият при проверката от банката, но е много вероятно и те да бъдат пропуснати, тъй като целта на кредитния консултант е да получи комисионна от предоставения кредит, а не да гарантира правата Ви като купувач, поради което и не може да разчитате на него за пълната проверка на имота.

И ето тук изключително важна за Вас е ролята на адвоката. Адвокатът е човекът, който има правните знания и умения да провери собствеността на имота, неговия регулационен статут и да Ви съдейства, за да сте уверени, че сте направили сигурна инвестиция. Адвокатът не цели да сключите сделката на всяка цена, в т.ч. на цената на Вашата сигурност (в практиката ни сме имали случай, в който лицето купува имот 960 кв.м., а впоследствие се оказва, че е 880 кв.м. От този имот са реституирани на друго лице, което налага водене на дело). Адвокатът има за цел единствено и само да защити Вашите права и интереси (в практиката ни сме имали случаи, в които с клиентите ни сме преминавали през 7 имота, докато намерим подходящия за инвестиция имот). Поради това, ако имотът не е, разговорно казано, сигурен, ние ще Ви кажем, ще Ви посочим рисковете, ще Ви дадем съвет и Вие ще вземете информирано решение дали да придобиете имота и при какви условия (имали сме случаи, при които откритите от нас проблеми са били основание за намаляване на продажната цена с 20% от страна на продавача) В случай, че се установи, че имотът е сигурен за Вашата инвестиция, ще Ви посъветваме как да действате. Ще Ви съдействаме с изготвянето на предварителен договор (при изготвянето на всеки предварителен договор съобразяваме съдържанието му с конкретиката на казуса, така че да е съобразен с Вашите нужди), с набавянето на всички документи, съответно изискването им. Ще Ви съдействие и при кореспонденцията с банката с оглед получаването на договор за кредит  (много често банките изискват множество документи, с които продавачът не разполага, а и не са необходими и наша работа е да обясним на банката защо), при изготвянето на проект за нотариален акт. В деня на изповядване на сделката ще присъстваме с Вас при избрания нотариус, за да се чувствате сигурни.

Кога е подходящият момент да се обърнем към адвокат?

Бихме Ви посъветвали да се обърнете към адвокат веднага щом сте харесали имот и сте получили документи за него от продавачите/брокерите, преди да сте сключили какъвто и да е договор (включително за депозит). Това е моментът, тъй като ако платите депозит и впоследствие се откажете от имота, в случай, че има проблеми със собствеността, брокерите отказват да го върнат доброволно и се налага да търсите защита на правата си по съдебен ред, което може да се предотврати с участие на адвоката от самото начало на преговорите.

2. Как да изберем правилната сделка за нас?

Макар най-често срещаният вид сделка с недвижими имоти е покупко-продажбата, има още много видове сделки – дарение, замяна, завещание, договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, с които се прехвърля собствеността върху един недвижим имот. 

Тези сделки обаче се различават както по правата и задълженията, които пораждат, така и по последиците, които имат (например, някои от тях могат да бъдат оспорвани от наследниците на прехвърлителя с иск за възстановяване на запазена част, а други – не). Тъй като някои от тях може да са по-подходящи за Вас в конкретния случай, е необходимо преди да сключите сделка  първо да изясните кой вид сделка е най-подходяща за целите на Вашите отношения и за желаните от Вас правни последици (различен е и размерът на нотариалните такси и данъка, например).

3. Какви са необходимите документи за сключване 

на сделка с недвижим имот?

Необходимите документи за сделка с недвижим имот са различни в зависимост от всеки казус, но основните са: акт за собственост, удостоверение данъчна оценка, кадастрална скица/схема, удостоверение за тежести. 

В много случаи обаче са необходими допълнителни документи – пълномощно и заверени декларации (ако сделката се изповядва чрез пълномощник), удостоверение за наследници, удостоверение за идентичност на имот и др.

Нашата работа е да установим необходимите документи и да Ви съдействаме с набавянето им, за да може, от една страна, Вие да не губите своето време в ходене по институции, а от друга страна, да можете да сте сигурни, че разполагате с всичко необходимо за нотариално изповядване на сделката (имали сме случай, в който при заверяване на пълномощното от консул в чужбина същият беше пропуснал да сложи печат върху пълномощното, което доведе до забавяне изповядване на сделката).

Най-често се прибягва до сключването на договор, различен от покупко-продажба, когато са налице отношения на доверие между страните и същите се познават.

И ето тук изключително важна за Вас е ролята на адвоката. Ние ще Ви съпровождаме през целия процес – от избора на най-подходящата сделка (за да вземете информирано решение),  през снабдяването с всички необходими документи, до оформянето на проекта за нотариален акт, за да сте сигурни, че  сте избрали най-добрия за Вас вариант, гарантиращ в най-голям степен защита на интересите Ви.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Независимо дали сте от страната на продавача или купувача, на дарителя или дарение и пр., по сделка с недвижим имот, е добре да получите съдействие от адвокат, за да сте сигурни, че правата Ви ще бъдат защитени в най-голяма степен и впоследствие няма да се стига до съд за защитата им.

Статията е изготвена от

адвокат Елена Терзиева-Кацева

Статията не представлява правно становище. Тя е изготвена абстрактно и не е съобразена с конкретиката на Вашия случай. Поради това не предприемайте правни действия въз основа на нея, а се консултирайте с адвокат.

Ако имате нужда от съдействие, не се колебайте да потърсите нашата адвокатска кантора в София.

Най-добрата защита е навременната защита!